Mi mozgatja a lakáspiacot?

Vajon mitől függ, hogy egy lakás ára felfelé, vagy lefelé tart? Miért értékelődik fel az egyik környék és válik egyre olcsóbbá egy másik? Ezek a kérdések sokkal összetettebbek annál, hogy egy-egy szóval válaszoljunk rájuk, de közelebb kerülünk a megoldáshoz, ha megnézzük, mi az a tíz fontos tényező, amely biztosan hatással van a lakáspiac alakulására.

1.A befektetők

Bár a saját célra történő vásárlások erősödésével a befektetők mostanra kevésbé vannak reflektorfényben, mint néhány évvel ezelőtt, jelenlétük még mindig nagy hatást gyakorol az ingatlanpiac alakulására. Az airbnb továbbra is szárnyal, ami főként a belvárosi kerületekben érezteti hatását, emellett azonban a klasszikus, hosszú távú lakáskiadók szerepe is jelentős, különösen a egyetemek vagy a jó tömegközlekedésű városrészek közelében.

2.Demográfia, urbanizáció

A demográfiai folyamatok – összefüggésben az egyes térségek társadalmi, gazdasági helyzetével – ugyancsak hatásal vannak a lakáspiacra. Magyarországon például hiába csökken a népesség, Budapest és néhány nyugat-magyarországi település évek óta stabilan tartja a lakosságszámát, amit a rosszabb gazdasági helyzetű térségekből elvándorlók biztosítanak. A stabil népesség magasabb keresletet teremt a használt és az új ingatlanok iránt, míg az elnéptelenedő országrészek túlkínálata és leromló lakásállománya az ottani lakásárakban mutatkozik meg.

3.Turizmus

Soha ne volt még annyi turista a világon, mint tavaly, és az idei év várhatóan ezt is felülmúlja majd. Míg korábban az erős turizmus legfeljebb a hotelpiacon és a kiskereskedelmi ingatlanok piacán éreztette hatását, addig a lakáshotelek terjedése bizonyos területek lakáspiacát is teljesen felforgatta. Budapesten például az V., a VI. és a VII. kerületi Airbnb-típusú szálláshelyek létrejötte a lakásárakra és a lakások bérleti díjaira is erős hatással volt.

4.Hitelezés

Egy lakás vételárát egy összegben kifizetni nem egyszerű feladat, éppen ezért a vásárlók egy jelentős része hitel segítségével jut hozzá választott otthonához, így a hitelfelvétel feltételei mindig is erősen befolyásolták a lakáspiac alakulását. A mostani alacsony kamatkörnyezet élénkíti a hitelfelvételi hajlandóságot, ami ösztönzi a lakásvásárlást, és sok más tényező mellett felfelé hajtja az árakat.

5.Állami ösztönzők

Az elmúlt évek lakáspiaci szempontból két fontos kormányzati intézkedése a CSOK bevezetése és az új lakások áfájának 27-ről 5 százalékra történő mérséklése volt. Mindez hozájárult a piac beindulásához, de a kedvezményes lakásáfa jövője körüli bizonytalanság átmeneti egtorpanást hozott. Tegnapi hír: „A kormány javaslata alapján 2023. december 31-ig továbbra is a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek.”

6.Városfejlesztések

Mikroszinten egy városrész le- vagy felértékelődésében az aktuális városfejlesztési koncepciónak is nagy szerepe van. A IX kerület körúthoz közeli város-rehabilitációs területei tipikusan ennek a példái, de egy átfogó városfejlesztést megvalósító magánbefektető színre lépése is megváltoztathat mindent. Ennek legjobb példája a Corvin Sétány, ahol a főváros egik legrosszabb hírű környéke alakult át modern, fiatalos városrésszé.

7.Építkezések

A lakáspiacba vetett optimizmusra utal, ha sok fejlesztő kezd lakásprojektek megvalósításába. Egy ilyen beruházás akár két évig is eltarthat, így a fejlesztők azzal, hogy elkezdik a projektet, kiállnak amellett, hogy annak befejezéséig kitart majd a piaci optimizmus. A mostani lakásépítéseknél az optimizmusnak leginkább a kivitelezési költségek és az alapanyagárak emelkedése szab gátat, ami sok esetben a tervezett határidők kitolódásához, az átadások csúszásához vezet.

8.Gazdasági környezet

Bár különféle állami ösztönzőkkel lehet segíteni a lakáspiacot, legnagyobb mértékben a gazdasági környezet határozza meg azt, hogy mennyiért, mennyien és milyen lakást tudnak vásárolni. Az alacsony kamatkörnyezet nemcsak a hitelezést segíti, hanem a befektetőket is  a lakáspiac felé terelheti, akik a magasabb hozamok reményében dönthetnek a lakásvásárlás mellett. A gazdaság erősödése és a GDP növekedése a reálbérek emelkedését is erősíti, ami a saját célra történő vásárlások számát növeli.

9.Energiahatékonysági szabályozások

A lakásvásárlás előtt állók Magyarországon egyelőre kevéssé figyelnek arra, hogy leendő lakásuk milyen energiahatékonysági besorolással rendelkezik, az új lakások esetében viszont egyre szigorúbbak a szabályok. 2018 elejétől az induló projekteknek úgynevezett költségoptimalizált energetikai követelményeknek kell megfelelniük, 2021 elejétől pedig már a közel nulla energetikai szint követelményeit kell teljesíteniük. Míg előbbinél a projekt építési engedélyének benyújtása, utóbbinál a lakások használatbavételi engedélyének dátuma számít. Bár az egyre szigorúbb szabályok hozzájárulnak a fenntarthatóbb lakásállomány kialakulásához, a kivitelezésben további költségemelkedést okozhatnak, tovább drágítva ezzel az új lakásokat.

10. Technológia

Az okosotthonokról szinte mindenki hallott már, de a technológia ne csak a lakások berendezéseinek működésén keresztül szivárog be az ingatlanpiacra. Az új technológiák az értékesítés során is segítséget nyújthatnak újfajta értékesítési csatornák megjelenésével. A lakáshirdetések célközönségének hatékonyabb elérése pedig több érdeklődőt, ezáltal magasabb árakat eredményezhet. Vannak azonban olyan kívülről jövő technológiuák, amelyek közvetetten befolyásolhatják a piacot. Az elektromos autók és az autómegosztó rendszerek általánossá válásával például egyrészt a parkolóhelyek piaca alakulhat át, másrészt korábban zajos környékek válhatnak élhetőbbé és értékesebbé.

A lakásárak változásai. Meddig nőnek még?

2008 és 2015 között válságban volt a lakáspiac. 2013 és 2017 ősze között a használt lakásoknál összesítve 30-51 százalékos emelkedés is lehetett a nagyobb városokban. Budapesten a változás mértéke a 80 százalékot is elérte a használt lakások fajlagos árát tekintve. Az új lakások árváltozása kisebb kilengésekkel, de hasonló mintát követve alakult át csökkenésből gyors, majd lassú növekedéssé. Alig öt év alatt tehát 33-55 százalékkal nőtt a használt lakások ára, míg az újaké 32-50 százalékkal.

2013 volt a mélypont, ebben az évben még csökkentek az árak, de év vége felé enyhe, 0,2-0,3 százalékos emelkedést lehetett tapasztalni.

2014-ben kezdett észhez térni a piac. Alacsony árszinten indult az év, de már érzékelhető vlt, közeleg a trendfordulás. Egyharmadával több használt lakás kelt el és az új építésűeknél is 10 százalékkal növekedtek az eladások. 4-7 százalékos áremelkedést regisztráltak.

2015: a meglepetésszerű ugrás éve. Vártnál meredekebb emelkedés a lakásárakban, de régiónként differenciáltan. A használt lakások ára 11 százalékkal, az új lakásoké 8 százalékkal emelkedett. Az értékesítések száma 18-20 százalékkal emelkedett.

2016: jóból is megért a sok. Egyre több új lakóházprojekt indult. A korábbi évek stagnálása utá az új lakóingatlanok adásvételének száma is megemelkedett, a használtaké pedig 9 százalékkal nőtt. Töretlen áremelkedés, az új lakásoknál 10 százalék, a használtaknál 13 százalék (az előző évhez képest). A lakások reálértéke még mindig nem érte el a 2008-as szintet.

2017: a stagnálás előszele? Mérséklődés az áremelkedésben. Új lakásoknál 8 százalék alatti volt a drágulás, ugyanennyi a használtaknál is. A fővárosban 12 százalékos növekedést regisztráltak, a megyeszékhelyeken 10 százalékot. (2013 és 2017 között több mint 80 százalékkal nőtt a használt lakások fajlagos ára Budapesten, míg az újaknál 44 százalékkal.

AZ árak nem nőhetek az égig

A portfolio.hu felmérései szerint növekszik a bizonytalanság. A megkérdezettek fele még növekedésre számít, de ennek ütemét meglehetősen óvatosan becslik. Az óvatosság nem alaptalan, hiszen 4-5 év alatt a mélypontról értük el a válság előtti csúcsokat. A növekedés nem tarthat örökké, bár most nem látszik még a piac gazdasági korrekciója. A főváros pillanatnyilag nem tud további előnyre szert tenni a vidéki árakhoz képest.

Amíg eddig egyértelműen megérte kiadni, idén már a bérleti díjak stagnálása tapasztalható, s csak enyhe emelkedés valószínű. Az új lakások ára tovább emelkedik az építőanyagok árnövekedése és a szűkös munkaerő miatt, sőt drágulásuk meghaladja a használtakét (már-már számolni kell az új lakások vásárlásánál némi kockázattal is).

Lassan elfogynak a befektetők, tovább növekszik a tranzakciószám, de a saját célú és a befektetési célú vásárlások aránya nem változik. A többség arra számít, hogy a hitellel történő lakásvásárlások aránya és száma növekszik. Némi bizonytalanság itt is érzékelhető: a lakáshitele felvevők 70 százaléka fixált kamattal veszi fel hitelét (azaz számít a kamatok emelkedésére).

Mit kell tudni a lakáspiacról? Megéri még befektetni?

A szakértők véleménye szerint az emelkedő trend idén is folytatódik. A kereslet még mindig meghaladja a az átadott lakások és a kiadott építési engedélyek számát. Az alacsony kamatkörnyezet jótékonyan hat a befektetési célú vásárlásokra. Tavaly tíz lakásból négyet hitelből vettek meg. Az alacsony munkanélküliség,a 4-5 százalékos reáljövedelem-emelkedés és az alacsony kamatok további keresletet generálnak.

Az új lakásfejlesztések 44 százaléka csúszásban van, s 2018 végére torlódott a tervezett átadások jelentős hányada. A fővárosban a legnagyobb a kockázat: itt az utóbbi négy évben duplázódtak az árak. Nem ártana egy kis lassulás Budapesten, hogy ne váljék túlfűtötté a piac. Ám mégis 2019-ben is növekedni fog az új lakások piaca – nagy úr a kedvezményes áfa megszűnésének szorító hatása. (a tegnapi áfa-hírt még nem kalkulálták bele a korábban született becslésekbe). Az új lakások ára még mindig a használtak áremelkedését meghaladó mértékben növekszik (évi 15-20 százalékkal), ez pedig leszűkíti a potencionális vásárlói kört. Tavaly kevesebb (2700) lakás épült Budapesten, mint 2016-ban, miközben a kereslet és a kínálat is nőtt az új lakások piacán. 2018-ban 6-7 ezer lakás épül meg. A 2020-ra prognosztizált visszaesést a tegnapi áfa-hír valószínűleg mérsékeli majd némileg. Úgy tűnik, a beruházók építési kedve némileg azért csökken a következő évben. A biztonság kedvéért a fejlesztők már nem négyzetméterárról, hanem nettó négyzetméterárról beszélnek hirdetéseikben. A csúszások miatt (Estleges bedőlések veszélye miatt) a szereplők sokkal megfontoltabbakká váltak.

Megéri még lakásba fektetni? A hozamok még mindig meggyőzőek lehetnek. De el kell dönteni, hogy rövid, vagy hosszú távra akarjuk kiadni új lakásunkat. A rövid távú magasabb hozammal, de több áldozattal is jár. A hosszú távú kiadás kényelmes, de szerényebb hozamot produkál.

Ha valaki a mostani időszak elején vásárolt lakást az V-VI-VII. kerületben, csak az áremelkedésből fakadóan 15-20 százalékos hozamra tehetett szert évente, s ehhez jött még a bérbeadásból származó bevétel.

A hosszú távú kiadásnál felmerülő költségek (ügyvédi díj, illeték, amortizáció, jövedelemadó) mellett a felújítás ideje miatti és a bérlő-váltás miatti időkieséssel is kalkulálni kell.

A várakozások szerint idén Budapesten 5-10 százalékra becsüli a piac a drágulást. A korábbi években a lakásárak növekedését nem követték szorosan a bérleti díjak emelkedései, de hozam még így is magasabb volt, mint a betéti hozam. Az áremelkedés azonban a bérbeadási díjja kiegészítve már ismét kecsegtetővé teszi a hosszú távú kiadást.

A rövid távú kiadásnál jelentősebb hozamok érhetők el, de ez a tulajdonos részéről sok munkát igényel.

Vásárlás előtt tehát mindenképpen érdemes kalkulálni.

Mi lesz a nagy boom vége?

A tíz évvel ezelőtti válság jellegzetes velejáróiból már néhány ismét megjelent: féléveket csúszó építkezések, saját pénzükért pereskedő vásárlók, elérhetetlen kivitelezők ismét előfordulnak. De nem ez az általános tendencia.

A munkaerőhiány, a kivitelezési költségek növekedése és a lakásáfa miatti kapkodás megnövelte a hibázás lehetőségét.

Pengeélen táncol a magyar lakáspiac.

Nem mindegy, kitől vásárolunk lakást! A fejlesztők némelyike hajlamos korábban szerződött vevőitől megszabadulni és jóval magasabb áron új vevőkkel megállapodni. Sőt, egyre gyakoribb, hogy a nagyobb lakásokat menet közben, vagy elkészültük után feldarabolják és több kisebb lakásként értékesítik.

A mostani problémák a válság éveire vezethetők vissza, amikor az alapanyaggyártók vagy szüneteltették, vagy jelentősen csökkentették tevékenységüket, ami a termelésben is csökkenést hozott. A körülmények azonban úgy hozták, hogy az építkezések ugrásszerűen szaporodtak, s a fejlesztői kapacitások, a munkaerőpiac és az építőanyagpiac ezt a lendületet nem tudta lekövetni. Európában is szárnyal az építőipar, s ott jobban is fizetnek – ez elszívja a hazai munkaerő egy részét. Nemcsak a lakáspiacon, hanem a kereskedelmi ingatlanok területén (irodaházak, logisztikai központok, szállodák) is aranykort éli a fejlesztés, így a munkaerő- és alapanyaghiány tovább növekszik.

Innen pedig egyenes az út az áremelkedéshez.

Sajnos vannak felkészületlenül lakásépítésbe kezdő fejlesztők is, akik sem a minőségben, sem a határidők tartásában nem jeleskednek. A szerencsevadászok megjelenése mellett azért még mindig a megbízható fejlesztők uralják a piacot.

Budapesten idén az átlagos négyzetméterár 700 ezer forint, bár a külső kerületekben ez akár 30 százalékkal is alacsonyabb lehet. A jó lokációkban azonban 1,5 milliót is elkérhetnek egy négyzetméterért. Ilyen árért cserébe a vevő elvárja a minőséget és a határidő betartását.

A mostani probléma oka abban keresendő, hogy a kapacitások nem tudnak lépést tartani a megnövekedett igényekkel. A kereslet a következő években sem fog csökkenni, de a kapacitások növelésével a piac egyre inkább alkalmazkodhat a mostani lendülethez, ami kiegyensúlyozottabb tervezhetőséget eredményez. 

Mit mond a banki szakember?

Aladics Sándor, az OTP Bank Nyrt. Kis és Középvállalati Igazgatóság igazgatója

A jövő évi hitelpolitika fontos eleme az ingatlanfinanszírozás. De a jövőbe tekintést én most máshonnan kezdeném.

Az idei első nyolc hónapban közel 400 milliárdnyi lakossági hitel ment ki a hazai hitelpiacon, s ha ennek több mint a felét Önök közvetítették, akkor már szerencséjük volt az üzlettel. Ha 2019-re nézek, megint ki fog menni 400 milliárdnyi lakáshitel, s ennek közvetítői díjának fele is 16 milliárd (a 800 milliárdból), amit az ingatlanszakma leszed. Megél a szakma, én azt látom a hitel oldalról.

A másik oldal: idén 160-180 milliárdnyi építési célú lakáshitelünk van, amelyek 2-3 éves hitelek. Ezek többsége Budapestre és a nagyobb megyei jogú városokra koncentrálódik. Kíváncsi leszek a vidéki CSOK-ra… Az LTP-ről nem szeretnék beszélni, mert annyira friss a történet, s ennek a hatását még elemezzük. (A kollégáim boldogok. Az OTP egy nap alatt teljesítette a negyed éves tervét…)

Hogy lesz-e hitelválság? Remélem nem!

Mi azt látjuk, s talán azok, akik 2008 előtt is ingatlannal foglalkoztak, megnézik a budapesti, akkori legjobb ingatlanárakat, azok 15 százalékkal voltak feljebb a mai csúcshoz képest. Akkor is 1 millió fölött volt jó helyeken a budapesti ingatlanok négyzetméterára (most 1,5-2, attól függően, hogy hol nézzük). Tehát nem akkora az áremelkedés, tíz éves időhorizonton, mint amit éreztünk az elmúlt három évben. Ha innen nézem, nem lesz ingatlan-lufi. Mert az, hogy lesz-e hitelválság, az alapvetően a befektetőktől függ: otthagyják-e a bankokat az ingatlanokkal, vagy nem?

Erre is volt három tapasztalat.

Az első: az az ingatlanbefektető, aki trükkös volt az elején és azt mondta, megvesz ő is négy-öt lakást ő is a társasházban, s mikor bedőlt, beállt ő is a hitelezői választmányba, hogy a testvére, rokona, ügyvédje, ingatlanos partnere, s azt mondta, persze, kiengedi a bankot, ha segítjük befejezni az ingatlant. Amikor befejeztük az ingatlant, ő kivette a négy lakást és már boldog volt. (A klasszikus példa: mikor nem szabad egy ingatlanberuházót finanszírozni? – Az utolsó 25 százalékban! Az biztos, hogy bukta.)

A másik ilyen ingatlanos befektetési magatartás: 2008 után is voltak olyanok, akik 3-400 lakásban bent ültek, nem buktatták be a hitelt, kivárták a jobb időket, s a mai árakon eladják az ingatlant, s csinálnak belőle két lakást, minimális költséggel felújítják, s kvázi új lakásként értékesítették.

A harmadik a tényleg szerencsétlen befektető: ő teljesen megbukott, rosszul beruházott, otthagyott mindent. A bankok jelentős ingatlan-portfólióval rendelkeztek és buktak meg, írtak le veszteségeket.

Ma annyiban más a helyzet, hogy már most készülünk arra, hogy ilyen lesz! Ezért jelentősen nagyobb céltartalékot próbálunk képezni, csak ez nagyon nehéz, mert úgy tűnik, hogy a tavaly előtt indult beruházásokat eladták lábon, a tavalyiaknak mondjuk háromnegyedét eladták lábon, az ideieknek, illetve az ÁFA-törvény miatt a jövő évieknek csak negyede van eladva lábon.

A lakossági hiteleknél ez fordítva igaz. Ott meg nőtt a lakossági hiteligény. S még egy érdekes jelenség van. Önök szerint négyzetméterenként hány százezer forint hitel mellett lehet jól építkezni Budapesten? Tavaly 350 ezer – 400 ezer forint között volt a négyzetméterenkénti hiteligény. Idén már 500-580 ezer, sőt vannak 650 ezres hitelhányadú projektek is.

Ha innen nézem: a frekventált helyeken nem lesz hitelválság, meg ingatlan-lufi, de a nem ferkeventált helyeken, vagy azoknál a nagy tömegű lakásoknál, ahol a lokáció is rossz (Budapesten is van ilyen), meg sűrűre épített, szociális életmód szempontjából is nehezen kezelhető, ott valószínűleg lesz. De még ez nem látszik, mert a vevők, a lakosság, hihetetlen intenzitással próbál új lakáshoz jutni, miközben a tavalyelőtti 65 négyzetméter/lakás arány idén lement 49-52 négyzetméter/lakás arányra. Ez nyilvánvalóan újratermeli Önöknek a munkát, hisz majd 6-8 év múlva kinövik ezeket a lakásokat és nagyobbakat akarnak venni. Folyamatosan meglesz az ingatlan-kereslet az eggyel nagyobb lakásra.

Elfogytak a befektetési célú lakásvásárlók. Még vannak külföldiek, kínaiak, akik nagyon jó lokációkban szeretnének bevásárolni – ezért azokon a helyeken megindult egy használt lakás felértékelődés is.  De ők nem kérnek hitelt!

Mi azt látjuk, s talán ez a legfontosabb tapasztalat, hogy picit mérsékelni kellene, (meg kellene állítani) a lakásépítés finanszírozást. Mi most azon az üzletpolitikán vagyunk, hogy aki tudja bizonyítani, hogy van saját ereje, s nem túlzottan felértékelt megvásárolt ingatlanból, aki tud valami legalább 30 százalék fölötti előértékesítést produkálni (s ezek nem fiktívek – bár ezt nagyon nehéz megítélni), s lehetőség szerint az OTP-nél bankolnak az ügyfelei, azoknak finanszírozunk.

Azt mondom, hogy nagyjából 160-180 milliárdnál tartunk most, s fel fogunk menni talán 200-220 milliárdra építési célú lakáshitelben. Persze ez visszapörög a vevői bevételekből, nem lesz állandó állomány.

Ezzel párhuzamosan kapacitásproblémákat látunk, nem fejezik be, a műszaki tartalom kicsit minőségileg romlik, egy későbbi felújítás finanszírozása – már ma látszik, hogy előbb-utóbb jönni fognak a beruházók és felújítják a lakást, és arra is pénz kell. Ha véletlenül az LTP-ből, meg egyebekből fakadó lehetőségeket kiterjeszti a kormány a felújításokra, akkor a mi oldalunkról azt tudom mondani, hogy az építőipar finanszírozva lesz, tehát ez is egy nagyon jó üzlet.

Összefoglalva tehát: ingatlan-lufi biztos lesz, nem lesz akkora, mint amekkorát 2008-ban a világválság után átéltünk. Egy elhúzódó lufi lesz, azaz 2021-22 környékére fogja mind a befektetői oldal, mind a lakossági, vevői oldal azt érzékelni, hogy van csomó lakás (használt is, meg új is), de már nem jó minőségben, mert a jobbakat már addigra kiszemezték. No, akkor lehet majd újra indítani az építőipari beruházás finanszírozását, az elszórt igényekre. Ha nem lesz valami extra állami támogatás, ami most nem látszik.

Banki oldalról azt tudom mondani, hogy nyitottak vagyunk a lakossági finanszírozásra. Nagyon jelentős módon finanszírozunk, ugye a „fair” hitel miatt, az ügyfelek fix kamaton tudják fölvenni. Tehát ezen az oldalon sem várható, hogy lakossági hitelválság lesz. Ebből arra következtetünk, hogy egy konszolidált lefutású (persze a szakma, meg a bankok sírni fognak) lesz. Nem tudjuk még, mivel pótolják majd az LTP-t, illetve az LTP kivezetése hogyan fogja érinteni a társasházakat? Ezeknek ugyanis az egyetlen fedezeti háttere az LTP-oldal. A társasházi ingatlanállomány így is le van robbanva, nagyon erősen küzdünk, hogyan finanszírozzunk társasházakat. Érdekes problémakör: mit tud csinálni az állam, a bankrendszer és a lakosság közösen, vagy akár a kamara, hogy erre is jusson valamilyen biztonsági háttér. Ha ez nem lesz, tovább romolhat a lakáspiac.

21. kerületi Hírhatár Online - Bárány Tibor

Forrás: portfolio.hu, BKIK